Dinamarca redistribuye capital.
Suiza reduce la necesidad de tenerlo.
🇩🇰 Dinamarca — el capital que no se queda en un solo edificio
En Austria, cada organización recicla su propio excedente.
En Dinamarca, el sistema va un paso más allá.
598.183 viviendas del sector almene —el sistema danés de vivienda cooperativa sin ánimo de lucro— el 19,8% del parque residencial danés.
Casi 1 de cada 6 daneses vive en una de ellas.
(Fuente: Landsbyggefonden, enero 2025)
El Landsbyggefonden, creado en 1967, no funciona edificio por edificio.
Cuando se amortiza la financiación de una promoción, una parte de los recursos liberados se redistribuye hacia otras organizaciones del sector — financiando renovación, reestructuración y otras necesidades del sistema.
El detalle del reparto depende de la antigüedad y del régimen de financiación de cada promoción.
La idea importante es otra:
No es capital atrapado en un edificio.
Es solidaridad de sector.
🇨🇭 Suiza — cuando la palanca es el suelo
Suiza es distinta a los cuatro países anteriores de esta serie.
No tiene un gran sector nacional de vivienda social o pública comparable al danés.
Pero eso no significa que no exista un sistema público de fomento de la vivienda asequible.
Desde 2003, la Confederación dispone de un marco específico para promover vivienda asequible, con préstamos a bajo interés y mecanismos de garantía que facilitan el acceso al capital de los operadores sin ánimo de lucro.
(Fuente: Bundesamt für Wohnungswesen — BWO)
Pero el instrumento que más distingue al modelo suizo es otro: el suelo.
En Zúrich, desde los años 1950, la ciudad entrega normalmente suelo público en derecho de superficie (Baurecht).
El operador no compra el terreno: obtiene el derecho a construir y explotar el inmueble durante el plazo pactado, habitualmente 60 años, con posibilidades de prórroga en determinados casos.
Eso cambia radicalmente la estructura financiera:
menos capital inicial → menos financiación necesaria → menor barrera de entrada.
En 2011, un referéndum aprobó con un 76% de apoyo un objetivo para 2050: que un tercio de las viviendas de alquiler de la ciudad esté en manos de operadores sin ánimo de lucro.
(Fuente: Ciudad de Zúrich)
Tres países, tres mecanismos. El mismo problema.
- Austria recicla capital.
- Dinamarca redistribuye capital.
- Suiza reduce la necesidad de capital —y facilita el acceso al que hace falta.
Con estos tres enfoques daríamos por finalizado, de momento, el bloque financiero de este recorrido europeo —tres formas distintas de resolver la misma capa de riesgo—.
A partir de aquí cambiaremos la pregunta.
Ya no será:
¿Qué ha funcionado en otros países?
Será otra y mucho más determinante:
¿Qué de todo esto es aplicable a España y a Catalunya?
Y, sobre todo:
¿Qué nos falta todavía por construir?
🔎 Una pequeña pista de lo que nos espera…
El derecho de superficie que está en el centro del modelo suizo ya existe en la legislación española, regulado en los artículos 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
No haría falta inventar la figura.
Haría falta usarla.
(Fuente: BOE — RDL 7/2015, arts. 53-54)
Article de Josep A. Vila, Gerent del CCiC
